伯乐相马经彩图今期_今-今期九龙跑狗图_ 房企千亿销售额,泡沫知多少

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  经历了不尽如人意的“金九银十”后后 ,房企销售数据在各大排行榜单上看,却继续保持不错态势。从三家主流机构检测数据看,25家房企全口径销售数据均超过千亿。

  从权益金额榜单看,则只能16家房企销售数据过千亿。克而瑞分析,2019年1~10月,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到13100.6亿元,同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP100房企权益金额门槛分别为856.8亿元和1001.2亿元,门槛增幅分别为3.4%和5.7%。

  不过,不少房企的销售金额和实际结算金额差距巨大,它们通太少种最好的土办法虚高了全口径销售额。没法,全口径销售数据究竟藏了那先 “猫腻”?那先 企业在这顶端老出巨大差额?

  营业收入与销售差额巨大

  从目前的状态看,绝大多数上市房企在月度公告及财务报告中进行业绩披露的口径均为全口径,即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,不考虑与否 操盘及实际股权占比。

  而权益销售额,是房企按项目持股比例应占的销售金额,不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分。权益销售额利于更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平。

  克而瑞的一份研究报告就指出,上市企业在业绩公告中太少说披露项目销售明细,所披露的销售金额、面积均注明未经审核。在数据披露过程中,行业内实则也没法一套规范、统一的审核最好的土办法,因此 不排除会有部分房企全口径业绩居于注水的不可能 。

  第一财经梳理财务报表时发现,将一部分房企的财务数据和销售数据对应,差距便老出了。

  比如,销售权益金额只能全口径金额100%的正荣地产(06158.HK,下称“正荣”)公告显示,2017年及2018年,正荣营业收入分别为100亿元、264亿元,而这两年的销售金额分别为701亿元、10100亿元。

  一般而言,地产公司的销售金额会在1~2年之内结转成为营业收入。据此推测,正荣应该有几滴 项目未结转。

  截至2019年中期,正荣合约负债(即预收账款)462亿元。对房企而言,预收账款即销售未交付的楼盘,即便去掉 正荣没法结转的项目,营业收入与销售额之间差距也很大。

  同样有较大差异的是泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)。根据泰禾公告,2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、1009亿元。不过,泰禾从未主动公告个人的销售数据。同期,各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为:100亿元、1007亿元、11003亿元。

  截至2019年前三季度,泰禾预收账款545亿元,即便全版进行结转,也无法达到上述机构统计的数据。

  显然,统统看起来动辄几百亿、千亿的公司,实际销售并未有没法之规模。

  猫腻藏在哪

  全口径销售额的“猫腻”藏在哪?

  一方面统统公司利用企业媒体合作模式,进一步扩大了个人的全口径销售规模。比如而是项目有六个公司企业媒体合作,没法每个公司都可不还可以 把你你是什么项目全版销售的金额确认到个人公司的全口径销售里去,因而让统统公司膨胀。

  除了你你是什么最好的土办法外,房企还有有些最好的土办法来增加个人的名义销售。

  “比如亲戚亲戚朋友可不还可以 通过股权出让的形式,把亲戚亲戚朋友的物业股权转让一部分给个人的基金公司,没法你你是什么后后 亲戚亲戚朋友可不还可以 确认个人销售收入。不过,股权转让太少说涉及网签,等到最后基金公司二次销售的后后 ,进入网签环节,亲戚亲戚朋友可不还可以 再一次确认为销售收入。这最少而是项目享受确认了两次,进而增加了个人的销售状态。”一家房企知名人士透露。

  此外,统统后后 每个公司对于销售的确认最好的土办法有区别,因而有很大的空间。比如绿地控股(10001006.SH)类似于 国企,一般是网签后后 才确认销售数据。而统统民营地产公司为了追求规模,当客户交付定金后后 ,就确认销售,因而看起来全口径销售规模大了统统。

  “统统公司也有 个人的销售系统,机构来对数据统统后后 也只会和亲戚亲戚朋友的销售系统对数据,没法确认的最好的土办法也有 操作空间。统统房子亲戚亲戚朋友还可不还可以 卖给员工,最后进行更名,没法还可不还可以 二次确认销售。比如,亲戚亲戚朋友有些房子卖了后后 遭遇退房,因此 退房后亲戚亲戚朋友可不还可以 再销售,没法可不还可以 再次计算销售。”一家上市公司营销人士告诉记者。

  多重差异面前,让整个市场不断膨胀,因而统统房企有了几滴 空间,来提高个人的销售规模和排名。

  而追求销售规模面前,实际上是融资、拿地的利益需求。

  对于中小房企而言,缺乏规模优势后后 ,在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约。

  “大部分地产商本质上时要银行低成本资金,这就时要一定的规模准入,因此 进入不了亲戚亲戚朋友的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

  目前看来,大部分银行的白名单客户在TOP100左右,而大部分信托白名单客户在TOP100左右。

  除了融资端口外,统统勾地和并购的后后 ,对方往往也对企业有一定的要求。

  “后后 亲戚亲戚朋友做而是并购,对方是国企,就要求在中房协的地产百强排名进入一定的规模,不然就不予以企业媒体合作。”一家TOP15房企高层透露。

  正是不可能 种种利益需求,房企不得你会尽最好的土办法,在各类规模数据上“注水”。

  克而瑞就认为,基于目前行业项目企业媒体合作开发日趋常态化,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。共同,从企业自身运营及未来发展的角度出发。在目前政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代不可能 过去。规模房企的视线更应该专注于企业自身运营管控及产品力的提升。

(责任编辑:田云绯)